Vendita immobili oggetto di comunione ereditaria

Avvocato Civilista
Feed - L'Avv. Giovanni Carta risponde

Moderatore: Avv. Giovanni Carta

Regole del forum
Questo servizio è gratuito, quindi le domande che saranno rivolte all'Avv. Giovanni Carta verranno evase compatibilmente con i suoi impegni professionali. Nel caso desideri approfondire il rapporto professionale, potrai metterti in contatto con l'avvocato ai recapiti che leggerai in calce ad ogni sua risposta.
Rispondi
francofra
Sostenitore
Sostenitore
Messaggi: 155
Iscritto il: sab dic 17, 2011 10:37 pm

Vendita immobili oggetto di comunione ereditaria

Messaggio da francofra »

Gentilissimo Avvocato,

nell'agosto del 2018 all'età di 85 anni è mancato - senza lasciare testamento - mio padre, commerciante in pensione e coniugato in regime di comunione dei beni con la mia mamma, oggi 86enne invalida in situazione di gravità.

Quanto all'eredità, non avendo egli lasciato testamento, risultiamo chiamati all'eredità io, la mia mamma, nonché per rappresentazione di mio fratello, premorto nel 2017, due figli all'epoca minorenni (oggi uno solo maggiorenne).

Il defunto padre nel 1983-85 aveva edificato un fabbricato abbastanza importante, destinato in vita all'esercizio dell'attività commerciale e all'abitazione di residenza, ma destinato ad essere integralmente diviso a metà con ingressi separati, da destinare in futuro ai due figli. Il fabbricato è suddiviso in sei unità immobiliari con destinazioni d'uso diverse. Nel 2004 i miei genitori avevano alienato per vendita un appartamento.

La madre, tutrice dei minori (oggi di uno solo), avvocato iscritta alla Sezione Speciale del foro locale in quanto dipendente di amministrazione pubblica con mansioni dirigenziali, ha sempre inteso far rilevare come gli eredi minori non accettino debiti ma solo crediti e attività in genere. Costei ritiene che l'immobile non entri nella comunione coniugale dei beni in quanto edificato per l'esercizio dell'attività commerciale, anche perchè il mio defunto padre era l'unico intestatario al catasto (che naturalmente non ha valore probante).

In vita entrambi i genitori si erano liberamente determinati di collocare tutte le unità immobiliari costituenti il fabbricato di cui trattasi sul mercato. Immobile complesso e predisposto per l'esercizio d'impresa ma non facilmente collocabile su un mercato peraltro già fermo da anni.

Come noto, al netto delle sciocchezze che intende far valere la tutrice, gli immobili per la metà sono già di proprietà di mia madre. L'altra metà di mio padre - mi corregga se sbaglio - sono destinati per 1/3 a mia madre, per 2/3 ai figli, quindi per 1/3 a me unico figlio superstite e per 1/3 agli eredi legittimi di mio fratello (1/6 a testa). Ne deriva che mia madre diventerà proprietaria di 4/6 complessivi (ovvero 2/3), io di 1/6 e 1/12 a testa i due figli di mio fratello.

Ricevute due proposte di acquisto per due immobili sono state trasmesse alla tutrice e al nipote maggiorenne. Entrambi - per voce della sola tutrice della minorenne - hanno rifiutato le proposte di acquisto, spingendosi a definirle truffaldine. Abbiamo richiesto loro di esercitare un diritto di prelazione e di rilevare le nostre quote ma si sono rifiutati (5/6 contro 2/12), tentato la mediazione civile obbligatoria per addivenirne alla divisione - immobili non facilmente divisibili - e anche in questo caso ci è stato opposto rifiuto ad ogni prospettazione. Oggi noi vorremmo vendere questi immobili, che peraltro richiedono importanti lavori di manutenzione straordinaria. Posto che la vendita all'incanto - con conseguente divisione dei ricavi pro - quota - potrebbe ridurre notevolmente l'ammontare del ricavato, considerato che abbiamo acquirenti disposti ad acquistare ad un valore al di sotto del valore commerciale, ma per noi in linea con la tendenza attuale del mercato, possiamo richiedere al Giudice di vendere all'incanto solo i 2/12 degli altri comunisti, eredi di mio fratello? Che si rifiutano di dividere, di vendere e di rilevare le quote. Tra l'altro la tutrice della minore ha espresso rifiuto anche per il figlio maggiorenne ed è intervenuta alla mediazione senza interessare il competente Giudice Tutelare, nè tanto meno acquisire il relativo parere del Tribunale.

Tutrice sottoposta ad indagini dall'A.G. per violenza privata nei confronti dell'intermediaria immobiliare.

Mi perdoni lo sproloquio ma ho ritenuto di doverle esporre la vicenda per poterle consentire di meglio apprezzare i fatti.

Nel ringraziarLa anticipatamente per la cortese attenzione mi è gradita l'occasione per porgere distinti saluti.

Francofra


Avatar utente
Avv. Giovanni Carta
Professionista
Professionista
Messaggi: 250
Iscritto il: gio giu 22, 2017 12:54 pm

Re: Vendita immobili oggetto di comunione ereditaria

Messaggio da Avv. Giovanni Carta »

Buongiorno.
Innanzitutto le quote sono stata da Lei indicate in modo corretto, non essendoci testamento.
Per il resto, temo che, senza l'accordo di tutti i comproprietari, non si potranno vendere le singole quote.
L'unico strumento è la divisione (giudiziale, visto che non si trova un accordo per quella convenzionale).
Cordiali saluti
francofra
Sostenitore
Sostenitore
Messaggi: 155
Iscritto il: sab dic 17, 2011 10:37 pm

Re: Vendita immobili oggetto di comunione ereditaria

Messaggio da francofra »

Il tema è che la donna-tutrice omette di interessare il Giudice tutelare e l'art. 320 cc consente solo ai genitori di interessare il giudice tutelare per ottenere l'autorizzazione alla vendita/divisione.

La ringrazio molto per la cortese attenzione
francofra
Sostenitore
Sostenitore
Messaggi: 155
Iscritto il: sab dic 17, 2011 10:37 pm

Re: Vendita immobili oggetto di comunione ereditaria

Messaggio da francofra »

Avv. Giovanni Carta ha scritto: lun gen 24, 2022 3:29 pm Buongiorno.
Innanzitutto le quote sono stata da Lei indicate in modo corretto, non essendoci testamento.
Per il resto, temo che, senza l'accordo di tutti i comproprietari, non si potranno vendere le singole quote.
L'unico strumento è la divisione (giudiziale, visto che non si trova un accordo per quella convenzionale).
Cordiali saluti
Gentile Avv. Carta, nel ringraziarLa per la disponibilità, desideravo porle un quesito inerente il medesimo agomento. Considerando che gli immobili appartenevano per metà al de cuius e dunque oggetto di comunione ereditaria, e per l'altra metà sono di proprietà del coniuge superstite (matrimonio in regime di comunione dei beni) alla previsione di cui all'art. 720 c.c. ultimo periodo "Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto" cosa va all'incanto, la metà costituente massa ereditaria o anche la metà già proprietà del coniuge superstite?

In caso positivo può essere espropriata la proprietà del coniuge superstite?

Molte grazie

Franco
Avatar utente
Avv. Giovanni Carta
Professionista
Professionista
Messaggi: 250
Iscritto il: gio giu 22, 2017 12:54 pm

Re: Vendita immobili oggetto di comunione ereditaria

Messaggio da Avv. Giovanni Carta »

Buongiorno, la norma riguarda la divisione ereditaria e, quindi, ha ad oggetto solo le porzioni ereditarie.
In ogni caso, la vendita all'incanto è configurata come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero.
Cordialità
GC
Rispondi